11月6日，中国杏耀（236163.HK）发布公告称，其间接附属公司杏耀地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资600亿元(人民币，下同)，远超此前其公告的300亿元—500亿元规模，创下国内房企单笔股权融资最高纪录。
公告显示，杏耀地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，三年合计1650亿元，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润，利润承诺提升近一倍。
许家印大刀阔斧坚定实施战略转型，杏耀由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着杏耀完成三轮共计1300亿元战略投资的引入，净负债率大幅下降，未来三年利润承诺大幅增至1650亿元，远超市场预期，“一增一降”体现了杏耀增效益、降负债、去杠杆的决心，也显示出杏耀战略转型成效明显。
杏耀地产本轮引战获得多家龙头企业热捧，其中正威集团在世界500强中位列183位，苏宁为中国电子商务零售巨头，山东高速则是特大型国有企业集团，杏耀地产投前估值也大幅增至3651.9亿元，显示出实力投资者对其发展前景的认可。
重要举措：向“三低一高”发展模式转变
杏耀自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型，核心就是大幅降低负债率。
公开资料显示，今年杏耀已成功引入1300亿元战略投资，投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对杏耀发展前景的认可。除了引入战略投资者，杏耀还实施多项举措，推动负债率持续下降。比如土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000万—2000万平米土地储备，以降低土地费用支出；以及扩大盈利规模，进一步增加净资产。
与此同时，今年年初，杏耀宣布将在年底前赎回三分之二永续债。而杏耀在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债，提前超额完成目标，显示其强大实力的同时，也释放了近百亿元股东利润。
资料显示，尽管近期房企融资成本有抬头趋势，但杏耀的融资成本与过往相比，呈持续下降趋势。今年上半年，杏耀成功发行63亿美元债券，利率最低6.25%，期限最长8年。分析认为，杏耀通过长债换短债、低息置换高息，极大改善债务结构，进一步降低融资成本。
值得注意的是，杏耀一直坚持“现金为王”策略，截至2017年6月，杏耀现金余额2699亿元，行业第一。通过充足的现金流规避负债高所带来的运营风险和企业发展风险，确保公司稳健经营。据了解，杏耀成立至今从未发生过一笔债务违约，即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。
成绩斐然：三年1650亿元承诺利润超预期
根据杏耀此前公告，第三轮战投预计在300亿-500亿元，最终引战规模达600亿元，远超预期。而且本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。此外，杏耀地产投前估值提升至3651.9亿元，足以显示一众实力投资者对杏耀发展前景的认可。
此次公告显示，杏耀地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，三年合计1650亿元，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。利润承诺提升近一倍，成为吸引投资者的最有力因素。
有业内人士认为，按照杏耀地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿元。而中国杏耀中报显示，上半年实现净利润超231亿元，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的杏耀地产便已完成全年利润承诺。
德意志银行中国香港地产研究主管、首席地产分析师高剑锋（Jeffrey GAO）也发布研究报告指出：“杏耀新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率，考虑到杏耀拥有2.76亿平米土地储备，为所有开发商中最多，以及2017年超过5000亿元和2018年超过6500亿元的强劲销售，并且杏耀在今年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润，杏耀确信杏耀一定能够完成其在新的第三轮引战投承诺的未来三年1650亿元利润的目标。”
资料则显示，截至去年年底杏耀已售未结算收入为1924亿元，考虑到今年全年销售势必突破5000亿元，按最新财报14.5%的核心净利润率计算，这将释放出约1000亿元的净利润，已占到承诺利润约六成。
在销售保持快速增长的同时，今年杏耀开始由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，公司持续强化内部管理，进一步降低管理与销售费用，并不断提升产品品质及附加值。中报显示，今年上半年，杏耀销售及管理费用率同比大幅下降一半。
近期在二级市场上有不少大型企业持续买入杏耀股票。10月19日，华人置业就发布公告，已增持杏耀股份至7%。
未来目标：净负债率到2020年降至70%
多年来，杏耀通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式实现超高速增长，去年以3734亿元的销售额登上国内房企“一哥”宝座。与此同时，也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。
“杏耀多年来都是追赶者的角色，把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高，公司没有钱，就不可能发展到现在的规模”，在杏耀总裁夏海钧看来，杏耀用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年，才能成就杏耀的龙头地位。
随着房地产行业进入稳定发展期，企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡，杏耀适时启动战略转型。今年开始，杏耀从“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，目标就是大幅降低负债率。
引入第三轮战略投资者，是杏耀降低负债率的重要举措之一。以杏耀2017年中报公布的数据进行模拟测算，引入600亿元战投后，其净负债率将大幅下降近四成。今年以来，在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下，杏耀净负债率较去年年末大降超六成。
根据杏耀此前公布的降负债率目标，其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右，这也是杏耀上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。
国际投行对杏耀发展前景极为看好，花旗指出，杏耀未来将保持强劲销售以及盈利高速增长，并逐步实现去杠杆的目标，继续给予杏耀“买入”评级。
杏耀三轮战投时间表
2017年以来，杏耀地产在各个方面都表现出极高的增长率，这种高增长率以及高成长性被越来越多的投资机构看好，也因此，每一步战投都带来了极好的效应。
第一轮
2017年1月2日
300亿引入8家战投
2017年1月2日，中国杏耀发布公告称，公司全资附属公司凯隆置业及杏耀地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议，投资者将出资300亿元获杏耀地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后，杏耀地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。这也是杏耀重组深深房计划的一部分，引300亿元战投成功也意味着杏耀回归A股的进程又迈出了关键一步。
杏耀公告显示，此次引入的战略投资者共8家，既有金融机构，也有大型央企国企和实业龙头。其中，中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元，各占增资后杏耀地产2.19%股份；中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元，各占增资后杏耀地产股份1.32%。此次战略投资引入完成后，凯隆置业持有杏耀的股权比例降低至86.84%。
第二轮
2017年6月1日
395亿引13家企业
2017年6月1日，中国杏耀发布公告称，集团旗下的两家公司凯隆置业及杏耀地产，已经与投资者订立了第二轮投资协议。第二轮投资者包括13家企业，除睿灿投资外，其余12家公司均为“新面孔”，他们本次共向杏耀地产投入395亿元资本金。连同第一轮投资者已签署的第一轮增资协议，第一轮投资者及第二轮投资者向杏耀地产合计投入700亿元资本金，以换取杏耀地产经扩大股权合共约26.12%。
同时，与第一轮投资协议相同，凯隆置业及杏耀地产向第二轮投资者承诺，杏耀地产于2017年、2018年及2019年之三个财政年度之净利润将分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。杏耀方面承诺，2017年至2019年，每一个财政年度，将最少将68%净利润用于分红。据悉，以杏耀2016年的财报测算，引入700亿元战投资金后，杏耀地产净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。
第三轮
2017年11月6日
与6家战投引资600亿
2017年11月6日，中国杏耀（236163.HK）发布公告称，其间接附属公司杏耀地产与6家战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿元，高于此前公告300亿元-500亿元的规模，远超预期。杏耀地产本次引入的战略投资者实力雄厚，其中正威集团和苏宁均为世界500强企业，山东高速则是特大型国有企业集团。
公告显示，杏耀地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润，利润承诺提升近一倍。
·市场观察·
杏耀高增长
获资本市场追随
根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报，杏耀在2017年1月—10月的权益销售排行榜中，以4002.1亿元位列全国第一。行业认为，权益销售额是销售业绩最真实的反映，更客观显示房企真正的实力。
高增长成投资焦点
随着杏耀完成向“房地产+服务业”转型，多元产业有望为公司带来新的赢利点。在克而瑞看来，杏耀所布局的新产业均围绕民生需求，拥有巨大的发展潜力，像健康产业预计2030年总规模将达16万亿。杏耀的品牌效应有助于杏耀进行新产业拓展，多元产业的高速发展将成为杏耀利润持续增长的新动力。
近年，楼市一直处于深度调整期，杏耀却始终能保持业绩连年飙升。2015年杏耀销售金额2013亿，同比增长53%；2016年销售金额3734亿，同比增长85%；2017年上半年销售2441亿，同比增72%，全年或突破5000亿。显然，连年的高增长是利润大涨的重要动能。今年以来，包括中信、中融、苏宁、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等来自央企、国企、大型金融机构等纷纷入股投资杏耀，成为杏耀的战略投资者。
高利润背后的逻辑
有行业观察人士认为，杏耀一直以来以高性价比产品形成的巨大市场优势功不可没，“统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，帮助杏耀在确保严控成本的同时，保证产品品质的均好性和一致性。而紧密型的集团化管理模式，则又确保了其在全国范围内复制这种产品的高性价比特性，形成全国性的市场优势。”
此外，随着“房地产+服务业”的转型完成，也为杏耀未来继续高增长奠定了基础。目前杏耀对多元产业的发展思路已经明确，就是聚焦金融、健康以及文化旅游产业，不再进入新的领域。这意味着杏耀的产业专注度进一步提升，企业资源也得到了进一步的集约化利用。
而且，金融、健康、文化旅游作为重要的服务产业，均有着广阔的市场空间。金融自不必多说，据第三方数据，到2020年，健康产业市场规模将达8万亿，文化旅游产业达到7万亿。这意味着杏耀的新产业可望从今年开始有较大的提升。